“5·17”新政发布后，全国房地产出现复苏迹象，资产荒背景下，银行“拼手速”竞争个人住房贷款，已经暂停多年的“气球贷”又卷土重来，有银行对此类产品的描述为“借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期一次性偿还剩余本金”。不过气球贷由于还款“前小后大”增加了尾部风险，引起了监管机构的关注。

7月17日，国家金融监督管理总局深圳监管局发布关于理性选择贷款产品的消费提示称，近期，部分银行机构推出“气球贷”、“轻松供”等新型房贷产品，加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合，为消费者提供更加灵活的住房按揭还款方式。在此，深圳金融监管局提醒广大消费者根据产品特点、结合自身需求理性作出选择。

“气球贷”不是主流

“气球贷”等类似贷款产品突然甚嚣尘上，主要是因为今年5月末，某股份行在官微公开宣传按揭贷款产品，且重点宣传其“特色还款方式”，包括“二阶段还款”“双周供”“轻松还”和“气球贷”等四大类。这是“5·17”新政后，首家官方宣传按揭贷款支持“气球贷”等先息后本类还款方式的商业银行，随后一石激起千层浪。

在宣传海报中，对于“二阶段还款”明确表述为，前三年内可以按月付息、无需偿还本金、在剩余贷款期限按月等额本息还款；贷款期限不少于十年，不超过三十年。

其中，“轻松还”是指借款人按月支付利息，每6期按贷款发放金额的1%偿还本金，最后一期一次性还完剩余本金。而“气球贷”是指借款人按约定的总期数（固定20年）计算每期月供，在贷款期限内分期归还贷款本息，最后一期，一次性偿还剩余本金。

不过不管是哪种贷款，整体的特征就是前期还款额度小，后期逐步放大。

广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源在接受21世纪经济报道记者采访时表明，“气球贷”其实简单来说就是长贷短供，前期每期还款金额较小，购房人压力不大，但随后会逐步增加，在贷款到期日还款金额较大，“前小后大”像是一个气球的样子，所以就命名为“气球贷”。目前广州地区“气球贷”非常少，可以忽略不计，甚至是全国的房地产市场的“气球贷”都不是主流，“气球贷”更多用于企业的经营，更多是短期资金的周转。

深圳金融监管局指出，不同产品各有优劣，“气球贷”“轻松供”等新型产品的前期还款金额较低，但中后期将大幅增加，有的甚至需要一次性偿还全部本金，虽然减轻了前期的资金压力，但要求消费者在未来有更多的可支配资金。相较而言，“等额本息”“等额本金”等传统产品前期还款金额较高，但支出预期更加清晰稳定。消费者在选择产品时，请结合产品特点以及自身资金状况、偿还能力等综合决策。另外，不同还款方式产生的利息数额不同，消费者可以计算对比各款产品所产生的利息成本，择优选择。

易居房地产研究院研究总监严跃认为深圳金融监管局的这个提示非常有必要。“气球贷”等非传统金融工具的出现，其实是在鼓励潜在的购房人贷款，但是不论是先小后大，还是先大后小，购房人都需要偿还贷款，特别是先小后大这种还款方式，短期内减轻了还贷的压力，但后期压力不断增加，也意味着风险在不断累积，“气球”也会越吹越大。

利息或翻倍

据悉在2008年之前，房贷政策较为宽松的经济环境下，“气球贷”也曾出现过，但随着政策趋严，同时先息后本的还款方式被炒房客所利用，目的是放大购房杠杆，一些银行就被监管叫停此类金融服务。

若干年后，为何又卷土重来？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，其一是目前居民购房意愿下降，为了提高居民购房意愿，降低购房难度；其二，按揭贷款一直是银行的优质资产，目前资产荒的背景下，这类资产也是银行的必争之地。“5·17”新政明确了房贷利率不设下限以后，银行之间的竞争加剧，但通过降低利率抢客户的空间有限。因此，只有通过贷款产品设计和创新来实现拓客。

虽然贷款总额没有变化，但是因为“气球贷”前期一直在还利息，涉及本金较少，会导致整体还款额度增加。

中原地产首席分析师张大伟测算，因为起初“气球贷”的月供里本金的占比比较低，剩余本金一直保持高位，那么每一期的利息就会比较高，不管是等额本息还是等额本金的还款方式，利息都要比普通贷款利息高。

假设某人打算买房，找银行贷款人民币100万元，在合同里和银行约定使用“气球贷”的还款方式进行还贷，年利率为5%，约定贷款期限为5年（60期），约定前4年和第5年前11个月的月供金额为贷款期限20年、还款方式为等额本息的月供金额，在第5年最后一个月时归还所有的本金和当月利息。如果按60期来进行等额本息的还款方式，则每个月的月供约为1.89万元。如果在“气球贷”还款模式之下，则每个月月供只要6599元，大约只达到了前者的1/3。但是到了最后一期，就需要一次性归还剩余本金83.7万，以及当月3940元的利息，最后一期共归还了84.1万。

从还款结果来看，在普通等额本息的还款方式之下，5年一共还了113.27万，利息为13.2万元左右；而在“气球贷”的还款方式下，总共的还款金额约为123.08万，利息为23.08万元左右。后者利息几乎是前者的一倍。

“气球贷的计算方法非常复杂，通常来说贷款时间越长，气球贷的利息越多。整体看，都是同期正常还款方式的一倍甚至更多。气球贷看似能缓解借款人前期的经济压力但是并不适合所有的贷款人。因为气球贷款需要借款人有合理的还款规划，毕竟低月供只是暂时性的，一旦借款到期，就需要一次性还清欠款。所以气球贷款比较适合当下资金紧缺，但预期收入很高的人。”张大伟说。

此外除了后期还款压力加大之外，对于购房者来说，“气球贷”相对于普通的房贷要复杂，因此手续费会增加，这都无形中增加了购房人的成本。