董希淼（招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员）

日前，中共中央政治局会议指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

房地产是我国支柱产业，房地产市场关联很多上下游行业，其良性循环对经济恢复和发展具有重要意义。但是，2022年以来，我国房地产市场走势疲软，居民住房消费信心和意愿下降，观望情绪浓厚。今年上半年，全国房地产开发投资同比下降7.9%，降幅较1-5月扩大0.7个百分点；上半年，商品房销售面积同比下降5.3%。

由此可见，当前我国房地产市场供求关系已经发生重大变化。因此要适应新形势，适时调整优化房地产政策。在房地产金融政策方面，2022年11月金融管理部门出台“金融十六条”，明确了支持房地产市场发展的一揽子政策。日前，金融管理部门对“金融十六条”中有具体期限的两项政策进行延期，在一定程度上将打消金融机构顾虑，进一步改变金融机构不敢贷、不愿贷等情况，鼓励金融机构向专项借款支持项目发放配套融资，进一步改善房地产企业融资，稳定市场信心和预期，更好地助力宏观经济持续恢复。下半年，应继续调整优化房地产金融政策，延长房地产贷款集中度管理的过渡期；通过央行“三支箭”措施、政策性银行专项借款等措施，加大对优质房地产企业流动性支持，继续加大对“保交楼”项目专项支持；继续支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。

更为重要的是，当前应从需求侧发力，因地制宜，加快调整优化住房信贷政策，稳住居民住房消费预期，提振居民住房消费意愿。中央相关会议多次指出，要支持刚性和改善性住房需求。目前，多数商业银行已经对住房信贷政策进行微调，如降低贷款首付比例、加快放款速度等。与此同时，2022年以来贷款市场报价利率（LPR）已经下降4次，推动住房贷款利率小幅下降。

但过去一段时间，住房信贷政策调整集中在满足居民刚性住房消费需求，首套房贷条件放松，利率显著下降。原中国银保监会数据显示，今年一季度个人住房贷款增量的92%用于支持购买首套住房。在较为严格的限购、限贷政策之下，居民改善性住房需求较难得到充分满足，这是当前住房消费难以起色的重要原因。在支持改善性住房需求方面，目前政策工具箱工具仍然较多，但不能备而不用。因此，下一步应重点在如何满足居民改善性住房需求上，采取更多的支持政策措施。

第一，适当优化、细化住房限购政策。在坚持“房住不炒”的总体原则之下，对限购政策的调整优化应因地制宜、区别对待。在一线城市，地方政府可将“因城施策”细化为“因区施策”，取消除核心城区之外区域的限购措施，在核心城区降低购买首套住房的资格条件；或者在全市范围内对200平方米及以上的大面积住宅，取消限购、限贷措施。对二三线城市，建议地方政府会同金融部门，根据实际情况全面或部分取消限购、限贷措施。

第二，进一步放宽住房贷款条件。商业银行应改变“认房又认贷”要求，对已经结清贷款的购房者，在首付比例、利率等方面适用首套房贷标准；同时降低二套房贷首付比例。金融管理部门应优化相关要求，支持银行更好地服务改善性住房消费者。如将二套房贷利率下限由同期限LPR+60个基点，调整为同期限LPR+10个基点。同时，参照首套住房贷款利率政策动态调整机制，在房价下降明显的地区，允许自行调整二套房贷利率下限。同时，恢复三套房贷。

第三，加快住房信贷产品和服务创新。商业银行应积极探索满足中老年人、新市民等群体住房消费需求的新模式。如将住房贷款借款人最高年龄、借款人年龄与贷款期限之和等进行适当延长，更好地满足中老年人改善居住条件需求；加大对住房租赁市场的支持，创新租房贷款、信用卡分期等产品，进一步满足新市民租房消费需求。在仍然实行限购的地区，对生育二孩、三孩的家庭可相应增加限购套数，以更好地支持多孩家庭改善住房条件。

当前，存量房贷利率调整备受关注。如果阶段性下调存量房贷利率，无疑将有助于减轻居民住房消费负担、提振改善性住房需求。日前央行相关负责人表示，“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。建议及时回应市场呼声，通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确“直接降”“间接降”的条件、标准、流程。具备条件的地方，还可加大支持借款人将商业性房贷转换为公积金贷款，以进一步降低存量房贷利率。