近日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国务院新闻办新闻发布会上表示：“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
存量房贷利率调降的实施路径也成为热议话题。《中国经营报》记者采访了解到，存量房贷合同相关条款在实际操作中困难重重，对于银行而言，不仅需要对借款人进行重新风险评估，更深远的影响在于存量房贷涉及范围广，银行的营收可能面临“断崖式”下滑压力。
截至发稿日（7月20日），据记者不完全统计，尚未有银行出台存量房贷利率的具体方案。市场关注的是，存量房贷利率调整将何时落地？是“一对一”还是“一刀切”？
资产收益成本倒挂
针对银行是否可以调整存量房贷的利率计息情况，记者联系了多家银行，均未得到确切的回答。
“当看到人民银行对存量房贷的最新表述后，我第一时间联系了我的贷款银行，但被告知‘目前没有文件，没接到通知’。”何欢（化名）的心情由兴奋转变为失望。何欢是2020年在某二线城市买房的一员，彼时她的贷款利率是在LPR（贷款市场报价利率）基础上上浮83个基点。
针对银行是否可以调整存量房贷的利率计息情况，记者联系了多家银行，均未得到确切的回答。
随着房贷利率持续走低，居民收入增速放缓加之其他金融投资预期收益率普遍降低，调降存量房贷利率的呼声较高。“我从朋友处了解到，前不久买房的贷款利率是在LPR基础上下调50个基点。”何欢算了一笔账，如果她的利率也能降到本地区目前房贷利率水平，她30年的房贷总利息可以少还约40万元。
中证鹏元工商企业评级董事郜宇鸿向记者分析称，在当前的个人住房贷款机制下，存量房贷利率根据LPR利率水平每年调整一次，而贷款时上浮或下降的基点固定，导致存量房贷与新增房贷利差过大。同时，存量房贷与当前新增房贷利率存在较大利差，伴随着理财收益下行、购房贷款成本高企与房价上涨预期消失，导致居民资产端收益和负债端成本倒挂等原因，存量房贷利率调降的呼声高涨。
“2010年～2020年期间，我国城镇居民可支配收入增速通常会高于房贷利率2个百分点左右，当时普通老百姓觉得还本付息的压力相对较小，提前还贷或者变更存量房贷合同的需求比较弱。当前，我国城镇居民可支配收入增速不到4%，与房贷基准利率并无太大差别，因此尽管在过去一年多的时间内，房贷利率持续走低，但居民收入增速也在放缓，加之其他金融投资预期收益率普遍降低，居民更关心自身‘钱袋子’的收益，于是年内居民选择提前还贷或者向商业银行提出修改存量房贷合同的诉求较快上升。”植信投资研究院资深研究员马泓指出。
在此背景下，自2022年以来，提前还款的借款人有所增加。根据中国银行研究院发布的报告，目前市场广泛使用的RMBS（居民按揭贷款资产支持证券）条件早偿率指数可以反映RMBS底层资产——住房按揭贷款的提前还款情况。2021年至今，该指数呈波浪上升趋势；2022年8月，指数达阶段性高点后开始下降，进入2023年后重拾升势并突破前期高点。
邹澜表示，尽管LPR下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系，提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。
何欢也是提前还款之一。“6月份的时候，我刚刚还了20万元的贷款，现在还剩下70多万元，每个月还款额从过去的7000多元降低为5400多元。”
“一对一”还是“一刀切”？
存量房贷利率的调整还需考虑更多因素，强制要求银行下调存量贷款利率的可能性不大。
在山东师范大学特聘教授姜兆华看来，存量房贷利率下调似乎已箭在弦上，但究竟如何调，相关利益方难免存在博弈，是“一对一”协商变更，还是“一刀切”统一打折？“无论从减轻借款人偿债负担来看，还是从刺激消费市场成效看，后者的调整优势显然比前者更加明显。但存量房贷利率下调的负面影响也同样不可小觑，银行尤其按揭贷款存量较大的国有大行、股份制银行的营收可能面临‘断崖式’下滑压力。”
对于存量房贷客户，目前减轻压力的主要方式是提前还贷。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄告诉记者，与修改存量贷款利率相比，选择提前还贷的人也只是存量房贷中的部分群体，以手头资金充足的居民为主，占比有限。而修改存量房贷利率工作量更大、具体下调方案也尚未推出，存在很大的不确定性。如果下调存量房贷利率，那么涉及的群体比例会更大，对银行来说可能压力也会更大一些。
融360数字科技研究院分析师李万赋认为，对于购房者而言，存量房贷利率下调，能够降低购房者的利息负担，缓解购房者的还贷压力，在这个前提下，能够增加购房者的消费意愿，刺激居民消费。但从银行方面来讲，房贷资产属于优质资产，降低存量房贷利率，会降低银行的资产收益率，银行主动下调存量房贷利率的动力不足。“但是，针对有意愿提前还款的客户，银行主动协商转换或变更存量房贷利率合同，可以减少客户流失，降低利润损失。”
“这对于已购房者来说是一个利好消息，意味着每月还贷减少，但同时也提醒购房者要警惕部分投机机构借此行骗。”陈霄认为，修改存量房贷合同条款，如下调房贷利率，对于银行来说意味着收益受损，并且工作量大、涉及面广，那么银行是否愿意配合是一个问题，这就需要相关部门制定政策细则来鼓励银行实施。同时，下调的幅度如何确定也需要谨慎考量，大概率还是要综合衡量购房者的存量房贷情况来设立合理的下调比例。
事实上，调降存量房贷利率并非没有先例。郜宇鸿指出，在2008年全球金融危机背景下，曾经发生过存量房贷利率下调。2009年“中农工建”四大行提出了关于存量房贷优惠利率措施，对于无不良信用记录的优质客户可申请七折优惠利率。2008年全国个人住房贷款的余额不足3万亿元，而截至2022年年末其规模已达到38.8万亿元。
“据媒体报道，截至2023年第一季度，全国38.94万亿元存量房贷，其中70%的利率在5%左右，按照贷款利率平均下调25个基点粗略计算，商业银行每年将减少680亿元利润。这个压力对商业银行来说，无疑是切肤之痛，甚至可能影响银行资本充足率，进而削弱银行支持实体经济的能力。是‘一对一’协商，还是‘一刀切’打折，存量房贷利率下调或将面临大考。”姜兆华表示。
这也意味着，在当前时点，存量房贷利率的调整还需考虑更多因素。李万赋分析，监管部门目前的态度是，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。因此，“一刀切”强制要求银行下调存量贷款利率的可能性不大。但是，不排除对房贷规模较大的国有行和股份行进行窗口指导的可能，希望其发挥领头雁的作用，减缓用户房贷压力，进而增加消费支出，助力经济复苏。
李万赋指出，对于房贷规模较大的银行，调降存量房贷利率意味着利润率损失，会让银行短期承受更大的息差压力，银行主动全面下调存量房贷利率缺乏动力，而针对提前还款客户进行差异化下调又是一个双方博弈的过程。出于社会责任，或者为了留住有意愿提前还款的客户，部分银行可能会提供存量合同转换变更方式，但大概率要从总行层面出台不同城市调整的具体方案，用户的申请条件、执行流程和具体方式等都尚待明确，和借款人逐个协商也将面临巨大的工作量。“具体仍要看政策落地的细节，即使下调，进入实操阶段也仍需要一定的时间。”
李万赋认为，目前市场对优质资产的争夺日益激烈，中小银行房贷规模小，可能会更有意愿出台调降方案，或通过“转按揭”等方案吸引新增房贷用户。在跨行转按揭被允许的前提下，倘若用户房贷所在银行没有出台调整政策，可能会被其他银行抢走客户。在这种情形下，各类银行可能会提前做好应对准备，及时观望市场情况，一旦有一家银行出台相关政策，将会带来其他银行迅速跟进。
“从银行操作可行性来看，考虑到银行每年年初会制定全年信贷投放及放款计划，部分银行在年中也有调整的窗口期，如果出现规模较大的提前还贷行为，则会影响银行的年度借贷计划，因此可能会出现想要签订新的房贷协议的购房者‘排队’的情况。”马泓提示道。
