近日，关于长实集团以“超低”折让价销售新房的消息，如同一声惊雷炸在香港地产市场。

长实集团推出的亲海駅II项目平均呎价（1呎约为0.09平米）比周边次新房海傲湾平均呎价低约15%，在开启认购后，该项目吸引逾万买家入票，超购25倍。21世纪经济报道记者从多位香港房产中介了解到，该楼盘反响热烈，本周近90%的购房者都在咨询。

在长实集团降价的刺激下，8月8日，丽新发展集团在观塘推出的新盘Bal Residence也开启降价。Bal Residence下调了26个单位的售价，降价幅度为6%至10%，最多减价85.2万港元。

一位香港房产中介对21世纪经济报道记者表示，近期新房降价销售的情况不止存在于新盘，一些之前开售楼盘的尾盘也开始降价销售。何文田地区傲玟项目新房的意向价（开发商的预期价）从2019年开售时的3.5万港元每呎降至现在的2.2万港元每呎，较何文田3月份的新盘 “瑜一”每呎2.48万的均价低12%，更是较周边次新房One Homantin的2.3万港元平均呎价低了5%。考虑到意向价仍有议价空间，该房产中介认为，傲玟项目实际成交价格可低至2万港元每呎。

长实集团以低折让价销售新房似乎只是整个降价风暴中一个序章的小高潮。自2022年第三季度以来，香港新盘平均溢价 “跳水”，出现折让出售的情况。该情况一直持续至今，7月的新盘平均折让价达到-6.7%。根据物业地产代理美联物业的推测，到2023年第三季度，香港新盘平均折让价将进一步扩大至-10%，达到05年以来最高水平。

这些似乎都预示着，下半年香港新房市场一场更为残酷的价格战将要打响。

减价销售的背后是高积的库存。根据仲量联行数据，目前香港私人住房市场总体供应量（包含在建项目和未售项目）截至5月23日达到83000个单位，为2007年以来的新高。

供应过剩之下，需求不足凸显，目前的新房市场交投表现仍未理想。今年1-7月，香港新盘成交量为6843宗，虽然较2022年有一定的恢复，但较2021年同期水平仍有27%的差距。

除了整体楼市的供需失衡，地区的供需不平衡也在影响香港楼市。启德区作为香港发展的新区，是楼市存货的集中地。根据不完全统计，2023年1-8月，启德区共有10个地产项目在售，共有约11000户，供应量远高于其他地区。根据香港地政总署的数据。启德区的获批未售存货也为全港各区中最多，达8200户。

仲量联行香港主席曾焕平对21世纪经济报道记者表示，目前香港楼市仍处于调整期，尚未见底，价格还会继续下跌。曾焕平表示，未来香港楼市的变化可能会出现明显的地域区别。启德这样新盘较多的地区可能会受到较大的冲击，而对于港岛等地产市场发展相对较为成熟、新盘较少的地区，整体楼市价格的下跌则是对其影响有限。

香港楼市不仅面对结构性问题，整体市况也在近期陷入低迷。

从年初开始复苏，香港楼市一度出现“价量齐升”的场景，但进入5月之后复苏承压，交投量与价格均出现下滑。美联楼价指数显示，2023年1-4月，香港楼价较2022年12月低点上涨6.31%，但到6月升幅就收窄至3.8%。而整体楼市的交投量虽然比2022年楼市的“冰封期”有一定的恢复，但距离2020年和2021年的水平仍有一定差距，1-7月新盘交易量仍为十年同期次低水平。

美联物业首席分析师刘嘉辉指出，楼市表现受到香港经济复苏放缓、基准利率长期高企以及金融市场疲弱三大因素困扰。

市场低迷对本地地产企业造成很大压力，一些香港地产商出现收入和利润双降。

长实集团2023的中期报告显示，长实集团营收为246.1亿港元，同比下降31.1%，净利润为105亿港元，同比下跌19.8%。在土地储备方面，长实集团2022年以300多亿港元共获得了4幅政府地块及两个重建发展项目，给其带来不小的库存压力。截至2022年底，长实集团拥有可开发土地储备约7500万平方呎。其中位于香港的有700万平方呎，同比增长75%。截至2023年6月，长实集团存货周转天数为2227天，高于行业中位数1777天，库存周转压力较大。

在2023年3月份业绩会上，长实集团主席李泽钜表示：“集团目前最大的竞争力是土地储备平均成本低，在今年未来9个月会增加卖楼。”面对挑战，长实集团早就开启了降价促销模式。事实上，本次亲海駅II项目，是继年初的长沙湾爱海颂货尾单位以及屯门飞扬二期之后，长实年内第三次降价推售的楼盘。

长实集团只是香港本地发展商现状的一个缩影，同为老牌发展商的新鸿基地产也面临压力。相对于长实集团大幅收购土地的举动，新鸿基地产则对新投资采取审慎态度。新鸿基2023年中期财报显示，2022年7月-2022年12月，新鸿基营收为274.3亿港元，同比下滑31.7%，净利润为87.9亿港元，同比下滑44.6%。香港的物业销售在其营收构成中的比重由2021年的42%下滑至10%，企业最大的业务收入由物业销售转为物业租赁。

美联物业住宅部行政总裁（港澳）布少明对21世纪经济报道记者表示，在利息高企的情况下，开发商会持续使用降价策略从而加快推盘回笼资金。

在市场情绪低迷的情况下，降价销售一手房的情况在香港楼市发展过程中并非新鲜事。

2018年底，由信和置业推出的项目凯汇开售，其呎价最高优惠力度达到20%，出现一二手房呎价倒挂现象，该楼盘在推出之后，就引发抢购，该楼盘推出的488套单位引来超770人申购。在该楼盘的带动下，香港整体交投市场开始活跃。2019年上半年的成交量及价值较2018年下半年的842宗及70.06亿元，分别大幅上升85.3%及89.4%。

布少明认为，目前楼市的情况与2018年末情景类似，长实的举动会刺激其他发展商推盘和降价。目前香港楼市并不缺乏购买力，但购房者观望情绪浓厚。新盘减价将有助于市场价格加速沉底，刺激买家入市，带动整体交投气氛。

面对低迷的楼市，特区政府也推出一系列政策。7月初，香港金管局就放宽了非住宅物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，推出提升自住物业的按揭上限等措施，这是金管局自2009年推出楼市逆周期措施以来首次放宽相关政策。

但似乎政策效果并不尽如人意。根据美联物业数据，放宽按揭上限后的31日，35个主要物业的成交量反较放宽按揭上限前数据下跌13.9%。

布少明和曾焕平都认为目前市场需要更多刺激政策。他们呼吁香港特区政府减少“辣招”，甚至撤销，特别是取消相关印花税。

所谓“辣招”，指的是香港特区政府自2010年为抑制房价而推出的额外印花税、双倍印花税以及买家印花税。这些印花税主要针对香港非永久居民购房、本地居民购买非首套房以及在三年内转卖房屋的行为，大幅提高其购房成本。

曾焕平认为，撤销“辣招”后楼价虽然下跌，但能显著增加成交量，对于整体楼市发展是利好。同时此举将加速楼市找到市场底部，从而让接受价格的投资者入场，为市场带来信心。

（编辑：李莹亮）