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直面供求重大变化,用好楼市政策“工具箱”
2023-07-26

  ■ 社论

  在大周期分水岭之下,以前那种赶着“上车”买房,投资楼市稳赚不赔的时代已经彻底结束。

  7月24日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势和经济工作,在谈及房地产市场时,会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

  7月25日A股开盘,房地产板块集体大涨,相关房地产指数大涨逾5%,110只成分股(不包含3只停牌的股票)集体飘红。港股方面,恒生综合行业指数中的地产建筑业指数同样大涨,显示出市场对中央政治局会议精神的积极反馈。

  房地产板块之所以如此“热情”,是因为中央政治局对近期中国楼市发生的重大变化进行了定调,无论是明确“市场供求关系发生重大变化”的新形势,还是提出要“适时调整优化房地产政策”“因城施策用好政策工具箱”,再次强调要积极推动城中村改造,这些消息对楼市都堪称重磅利好。

  从微观层面而言,这意味着一系列利好楼市的政策措施将会很快出台和落地,而且这些政策措施将是持续性的。其中很可能包括对一二线城市楼市调控政策的放松。

  很多人关注到这次会议没有提及“房住不炒”,这并不是说“房住不炒”不再重要。众所周知,近两年中国的房地产市场交易活跃度呈下滑趋势,房价处于下跌通道,消费者购房意愿也在下降。当市场上没那么多人炒房了,“房住不炒”自然也无必要再突出提示。

  “我国房地产市场供求关系发生重大变化”这一判断非常重要,因为这意味着明确了一个大周期的分水岭,相关管理政策可能也会发生大的转变。

  在此之前,针对过热的房地产市场,为了“房住不炒”定位,限购、限贷、限价等调控政策是房地产管理的重要特征。而在此之后,针对不再过热的市场,我国楼市政策“工具箱”的内容将大有不同。

  在大周期分水岭之下,消费者也应明确,以前那种赶着“上车”买房,投资楼市稳赚不赔的时代已经彻底结束。

  旧的调控政策将放松、新的楼市利好政策将出台不假,但寄望于通过政策改变房地产市场的长期趋势则属奢望,这也不是政策的目的,是政策因应时势,而非政策造时势。

  经过二十多年发展,中国房地产市场已经发生翻天覆地的变化,居民人均住房大幅提升,住房刚需基本满足,生活质量明显提高,再叠加近年来人口增速的放缓乃至首次下降,城镇化进程的放缓、经济增速的放缓等诸多因素,房价暴涨的现实基础已不复存在,未来的房地产市场也将由大力度盖新房,转向更好满足居民刚性和改善性住房需求。

  国家统计局数据显示,今年上半年,全国房地产开发投资5.9万亿元,同比下降7.9%,为年内最大降幅。

  同期,全国商品房销售面积5.95亿平方米,同比下降5.3%,降幅连续两个月扩大;商品房销售额6.31万亿元,增长1.1%,增幅连续两个月缩小。

  随之而来,地产商的辉煌时代也将结束,但这并不意味着房地产作为国民经济支柱产业地位的改变。

  房地产业规模大、权重高、链条长、牵涉面广,对上下游相关产业带动效应强,具有强大的蓄水池功能。同时还事关民生与就业,这也是为什么只要谈及宏观经济政策,房地产每每是必不可少的内容。

  放在当下,房地产市场事关经济复苏,其既不能过热,但也不允许骤然变冷,至少不能成为国民经济的拖累。

  对于普通消费者来说,认清新形势后就会发现,在当下的市场环境下,急于抄底赌一把后续楼市“刺激”政策出台、房价大涨将是非常不理智的行为。

  市场供求关系一旦发生变化,短期内很难改变。但对于刚性和改善性住房需求,消费者则不妨关注后续新政策出台的时间窗口,结合自身经济情况以及经济大环境理性考量是否出手。

  尽管楼市发生重大变化已经定调,但中国楼市二十几年来的主要趋势一直是上行,大多数人对楼市的信心犹在,再加上中国经济的基本面以及制度优势,房地产业向新发展模式的平稳过渡并不难做到。(新京报)

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